IFRS 16 – så redovisas en sale and leaseback-transaktion

2018-11-15

fastigheter vid vatten

Visste du att de redovisningsmässiga effekterna av en sale and leaseback-transaktion av en tillgång, som till exempel en fastighet, kommer att ändras från och med 1 januari 2019 för de företag som tillämpar IFRS? Om inte, läs den här artikeln där vi med ett enkelt illustrativt exempel förklarar hur de nya reglerna ska tillämpas.
 

Hittills har många sale and leaseback-transaktioner avseende exempelvis fastigheter resulterat i en reavinst som inte har varit helt försumbar och medfört att fastigheten inte längre syns på balansräkningen efter transaktionen. Det beror på att leasingavtalet ofta har uppfyllt kriterierna för operationell leasing.

Det nya leasingregelverket kan i vissa fall leda till att det inte går att redovisa någon reavinst överhuvudtaget, och att fastigheten i sin helhet ligger kvar i balansräkningen. I de flesta fall leder dock de nya reglerna till att tillgången delvis tas bort från balansräkningen och att en del av reavinsten kan redovisas i resultaträkningen. Hur stor reavinst som kan redovisas och hur stor del av fastigheten som försvinner från balansräkningen beror helt och hållet på hur omfattande det ingångna leasingavtalet är.
 

Steg 1: Anses en försäljning ha ägt rum enligt reglerna för intäktsredovisning (IFRS 15)?

Den första frågeställningen i IFRS 16 Leasingavtal som man behöver ta ställning till när det gäller sale and leaseback-transaktioner är att bedöma huruvida överföringen av fastigheten utgör en försäljning eller inte enligt IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder. Detta innebär i praktiken att en bedömning måste göras av om köparen erhåller kontroll över fastigheten eller inte. IFRS 15 anger att om säljaren innehar en rätt att återköpa tillgången (köpoption), så får detta till följd att köparen inte erhåller kontroll över den köpta tillgången, eftersom köparen i sådana fall är begränsad i sin förmåga att styra användningen och erhålla väsentligen alla de återstående fördelarna från tillgången. Det innebär i sin tur att om säljaren i en sale and leaseback-transaktion har en återköpsoption med avseende på den underliggande tillgången, så anses inte en försäljning ha skett. I sådana fall ska tillgången inte bokas bort från säljarens balansräkning och den erhållna köpeskillingen ska redovisas som en skuld. Det finns även situationer där köparen erhåller en avtalsmässig rätt att sälja tillbaka den underliggande tillgången, vilket kan leda till slutsatsen att ingen försäljning anses ha ägt rum.
 

Steg 2: Beräkna effekter på resultat- och balansräkning

Om överföringen uppfyller kriterierna för att betraktas som en försäljning enligt IFRS 15 ska säljaren värdera nyttjanderättstillgången som är hänförlig till leasingavtalet. Det ska göras i proportion till det tidigare bokförda värdet på den tillgång som är hänförlig till nyttjanderätten som bibehålls av säljaren. Således ska säljaren redovisa en vinst till följd av transaktionen endast till den del som är hänförlig till den rätt som överförts till köparen.
 

Enkelt illustrativt exempel av en sale and leaseback-transaktion

Vi har tagit fram ett enkelt exempel på hur de redovisningsmässiga konsekvenserna ska beräknas. Antag att ett företag säljer en fastighet för 100 miljoner kronor och att detta motsvarar det verkliga värdet på denna fastighet vid tidpunkten för försäljningen. Antag vidare att det bokförda värdet på fastigheten i säljarens bokföring uppgår till 80 miljoner kronor precis före försäljningen. Antag vidare att man ingår ett avtal om att hyra tillbaka fastigheten i 20 år för en årlig hyra om 5,7 miljoner kronor som erläggs vid varje års utgång och att företaget vid tidpunkten för försäljningen har en marginell låneränta som uppgår till 4,5 procent. Antag slutligen att nuvärdet på dessa leasingavgifter uppgår till 74,1 miljoner kronor.

Vid ingången av det nya leasingavtalet värderar säljaren nyttjanderättstillgången som uppstår till följd av leasingavtalet till den andel av det tidigare bokförda värdet på fastigheten som är hänförlig till den nyttjanderätt som kvarhålls av säljaren. Den uppgår i det här fallet till 59,3 miljoner kronor. Detta beräknas som: 80 miljoner kronor (det bokförda värdet på fastigheten)/100 miljoner kronor (det verkliga värdet på fastigheten) x 74,1 miljoner kronor (det diskonterade nuvärdet av leasingbetalningarna under 20 år). Säljaren redovisar endast den del av reavinsten som hänför sig till den rätt som överförs till köparen och som i detta fall uppgår till 5,2 Mkr, beräknat enligt följande. Vinsten vid försäljning av fastigheten uppgår till 20 miljoner kronor (100 miljoner kronor – 80 miljoner kronor), av vilket:

(a)   14,8 miljoner kronor (20 miljoner kronor/100 miljoner kronor x 74,1 miljoner kronor) är hänförligt till den nyttjanderätten på fastigheten som bibehålls av säljaren; och

(b)   5,2 miljoner kronor (20 miljoner kronor/100 miljoner kronor x (100 miljoner kronor – 74,1 miljoner kronor) är hänförligt till den rätt som överförts till köparen.

Sale and leaseback-transaktionen redovisas därmed på följande sätt hos säljaren:

  Debet Kredit
Kassa/bank 100 Mkr  
Nyttjanderättstillgång 59,3 Mkr  
Byggnad   80 Mkr
Leasingskuld   74,1 Mkr
Vinst på överförd rätt   5,2 Mkr
Summa 159,3 Mkr 159,3 Mkr

Kommentarer till exemplet

Enligt IFRS 16 är det inte längre relevant att pröva om leasingavtalet som tecknas avser operationell eller finansiell leasing, utan istället införs helt nya redovisningsregler för sale and leaseback-transaktioner. Om det leasingavtal som ingås i samband med en sale and leaseback-transaktion omfattar en kort period blir effekten att en större andel av tillgången bokas bort från balansräkningen och en större del av reavinsten flyttas ut i resultaträkningen. Motsatsen gäller om det leasingavtal som ingås omfattar en längre leasingperiod.
 

Att tänka på i samband med övergången till IFRS 16

För de företag som tillämpar den förenklade övergångsmetoden till IFRS 16, vilket ju nästan alla företag verkar vilja göra, så finns det en specifik övergångsregel för sale and leaseback-transaktioner. Denna innebär att sale and leaseback-transaktioner som har ägt rum före den 1 januari 2019 inte ska omprövas eller justeras vad gäller tidigare redovisade effekter i resultaträkningen. Däremot ska en nyttjanderättstillgång och en leasingskuld beräknas per den 1 januari 2019 i enlighet med hur alla andra leasingavtal beaktas i samband med övergången. Detta har fördelen att företagen inte behöver gå långt tillbaka i tiden för att identifiera alla sale and leaseback-transaktioner som genomförts i koncernen.

Kontakta oss

Claes Janzon

Partner och redovisningsspecialist samt vice ordförande i FAR:s policygrupp för redovisning, PwC Sverige

Tel 0709-29 30 42

Följ oss i sociala medier